Tinjauan Yuridis Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Properti Terhadap Perlindungan Konsumen Berdasarkan Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999

Abstract

Industri properti di Indonesia sering kali menggunakan instrumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai sarana transaksi awal sebelum bangunan selesai didirikan (pre-project selling). Namun, praktik ini kerap menimbulkan permasalahan hukum ketika terdapat ketidakseimbangan klausula dalam kontrak baku dan kegagalan pengembang dalam memenuhi prestasinya. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan hukum PPJB dikaitkan dengan asas kebebasan berkontrak serta mengkaji bentuk perlindungan hukum bagi konsumen apabila pengembang melakukan wanprestasi atau dinyatakan pailit. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Sumber data diperoleh dari bahan hukum primer berupa peraturan perundang-undangan terkait perdata, perlindungan konsumen, dan kepailitan, serta bahan hukum sekunder berupa literatur hukum. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: (1) Secara hukum, PPJB sah mengikat para pihak berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata, namun penerapan asas kebebasan berkontrak dalam PPJB terdistorsi oleh penggunaan kontrak baku yang menempatkan konsumen pada posisi tawar yang lemah; (2) Perlindungan hukum konsumen secara preventif diatur melalui persyaratan ketat pemasaran dalam UU Perumahan dan Kawasan Permukiman. Secara represif, konsumen dapat menggugat ganti rugi akibat wanprestasi. Namun, dalam kasus kepailitan pengembang, posisi konsumen sangat rentan karena umumnya dikategorikan sebagai kreditor konkuren yang tidak memiliki hak didahulukan dalam pembagian aset, kecuali ditentukan lain oleh putusan pengadilan.